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北京將出新條例規范物業管理,這八大亮點都與你有關

2019-10-22 20:50 編輯:TF017 來源:北京日報客戶端

隨著城市的發展,如何管理好小區成為一項關鍵議題。今天,新版《北京市物業管理條例(草案)》正式出爐,并面向社會公開征求意見。

對于每一位業主來說,這份《草案》和你我有何關系?新房購房合同中需明示物業管理區域、交房前的物業費開發商出、商品房小區物業費實行市場調價……記者詳細解讀了八大亮點,每一點都和業主息息相關。

新房購房合同中需明示物業管理區域

買新房時,銷售員指著沙盤說得特美,這些配套將來只由這期業主享受,可等到交房時發現,前方的三棟樓原屬于同一個物業區域。這種差別,在以后買房時可得提前注意了。

《草案》明確,新開發建設項目的土地使用權劃撥、出讓前,住房和城鄉建設行政主管部門應當就物業管理區域的劃分提出意見和建議,經商規劃和自然資源行政主管部門,納入區域規劃綜合實施方案、土地出讓合同或者劃撥文件,并向社會公布。建設單位應當在房屋買賣合同中明示核定的物業管理區域。

而對于已投入使用、尚未劃分物業管理區域或者劃分的物業管理區域確需調整的,物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府會同區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門,結合物業管理實際需要,征求業主意見后確定物業管理區域并公告。

新華社記者 朱崢 攝

交房前的物業費開發商出

4.5元平方米·月的物業費和5.5元平方米·月的物業費,別看只差了1元,累積下來也不是個小數目。購買新房時,物業費究竟從何時計算?

《草案》規定,建設單位承擔前期物業服務責任

建設單位銷售房屋前,應當選聘前期物業管理人,簽訂前期物業服務合同,但前期物業服務合同期限最長不超過2年。自前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用,由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用,由業主按照房屋銷售合同的約定承擔;房屋銷售合同未約定的,由建設單位承擔。

“雙5%”即可申請成立業主大會

目前,本市不少住宅小區都出現了業主大會、業委會的成立難,其中難題之一就是要有足夠的業主人數。記者發現,《草案》中對業主的人數要求很“人性”。

《草案》規定,一個物業管理區域內,已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的,5%以上的業主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業主或者建設單位可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的申請,居(村)民委員會也可以組織達到前述條件的業主或者建設單位提出成立業主大會的申請。

欠繳專項維修資金等

不可當業委會委員

有了業務大會后,下一步就是成立業委會。哪些人可以擔任業委會委員?

《草案》也給出了答案。除了必須遵紀守法、符合業委會委員候選人產生辦法中關于居住期限的要求、本人、配偶及其直系親屬與物業管理人無直接的利益關系等規定外,有兩條值得注意:第一,必須按時足額交納物業服務費,不存在欠繳專項維修資金及其它需要業主共同分擔費用的情況;第二,未被列為失信被執行人。這又充分說明了信用的重要性。

攝影 宗媛媛

首次提出可組建物業管理委員會

真的沒有辦法成立業主大會、業委會的住宅小區,又該怎么辦?《草案》里也給出了辦法。

根據規定,有四種情形之一的,街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會,組織業主共同決定物業管理事項:

  • 不具備成立業主大會條件的
  • 具備成立業主大會條件但因各種原因未成立的
  • 業主大會成立后,未能選舉產生業主委員會的
  • 需要重新選舉業主委員會,經物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導后仍不能選舉產生業主委員會的

物業管理委員會由居(村)民委員會組織居(村)民委員會、業主、其他物業使用人代表7人以上組成,人數應當為單數,其中業主代表不少于物業管理委員會成員人數的二分之一。

商品房小區物業費實行市場調價

假設,確定了2元/平方米·月的物業費標準,是不是一直就不能調整了?從《草案》看也不是這樣。

《草案》根據住宅小區不同類型對物業服務收費的動態調整進行了分類處理。其中,商品房小區物業服務收費實行市場調節價,由業主和物業服務企業遵循合理、公開、質價相符的原則進行協商。按規定納入政府定價目錄的住宅小區,由市發展改革會同市住房和城鄉建設行政主管部門根據情況予以調整。

市住房和城鄉建設行政主管部門應當發布住宅小區物業服務項目清單,明確服務標準和服務內容。物業管理行業協會應當監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則,供業主和物業管理人在協商物業服務費用時參考。

不得以“只售不租”為由

拒絕出租停車位

面對住戶多、停車位少的現狀,小區內的停車位如何用也是大家伙兒關心的事情。

《草案》明確提出,物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫,應當用于滿足業主的需要。用于出售的,不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人;尚未出售或者用于出租的,應當優先出租給本物業管理區域業主,不得以只售不租為由拒絕出租。滿足業主需要后仍有空余的,可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人。

若將車位出租給業主以外的其他人的,根據《草案》的規定,區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得,按每個違法出租車位處5000元以上1萬元以下的罰款;拒不改正的,按每個違法出租車位處每月2000元的罰款。

新華社 李曉果攝

專項維修資金余額不足30%時需補足

住宅專項維修資金,也稱為房屋的“養老金”,對維護小區的存續至關重要。關于住宅專項維修資金的使用和監管,《草案》也說得很明白。

新華社記者 徐昱 攝

首先,專項維修資金應當專項用于物業共有共用區域、部位或者設施設備保修期滿后的維修、更新、改造,不得挪作他用。

其次,當專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的,業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。

第三,專項維修資金余額不足首期應籌集金額30%的,50%以上的公共收益金額的應當優先用于補充專項維修資金,剩余部分的使用由業主共同決定。

最后,有業委會的小區,業主大會既可以自行管理專項維修資金,也可以委托物業所在地區住房城鄉建設或者房屋行政主管部門代管。業主大會決定自行管理的,應當以自己名義設立專用賬戶。

 

來源:北京日報客戶端記者 趙瑩瑩

監制:童曙泉

編輯:張楊

流程編輯:TF017

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